آنچه باید درباره اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان بدانید

به گزارش گروه پژوهش و دانش خبرگزاری علم و فناوری آنا، پیش‌فروش ساختمان یکی از معدود موضوع‌ها در حوزه برنامه‌ریزی مسکن است که هم در ضرورت و اولویت به کارگیری آن و هم در نواقص قانون کنونی آن بین جمیع جوانب اجماع وجود دارد.

کمیسیون عمران و کمیسیون قضائی مجلس شورای اسلامی، حوزه‌های پژوهشی و پیشگیری در قوه قضائیه، مدیران دستگاه‌های مسئول و مرتبط شامل وزارت راه و شهرسازی، شهرداری‌ها، نظام مهندسی ساختمان، بانک‌ها و مجموعه‌های تأمین مالی و سرمایه گذاری مسکن و بورس اوراق بهادار، فعالان حوزه ساخت مسکن، بنگاه‌های املاک؛ همگی در این موضوع متفق القول هستند که پیش‌فروش ساختمان یکی از روش‌های مؤثر در تأمین مالی است که به طور چشمگیری مشارکت و رونق تولید مسکن را منجر می‌شود.

به تعبیر دیگر مبتنی بر ویژگی‌ها و آثار، پیش‌فروش ساختمان را می‌توان تلاقی چهار محور مهار تورم، رشد تولید، مردمی کردن اقتصاد و کاهش تصدی گری دولت و نهایتاً توسعه مشارکت دانست. این روش در جذب منابع خرد و کلان نقدینگی مردم جهت تولید مسکن توسط بخش خصوصی و تعاونی نیز بسیار مؤثر است.

به تازگی مرکز پژوهش‌های مجلس پژوهشی با عنوان «بررسی چالش‌ها و ارائه مدل اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان» انجام داده است؛ بنابراین گزارش، مدل پیش فروش ساختمان به عنوان پتانسیلی برای رونق ساخت وساز و افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن و رشد تولید و مهار تورم شناخته می‌شود.

چالش‌ها و مسائل قانون پیش‌فروش ساختمان

بنابر آمار کانون سردفتران کشور در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ تنها ۱۱۹۵ و ۱۲۷۲ قرارداد پیش‌فروش در کشور منعقد شده است، داده‌های فوق، استفاده ناچیز از قانون موجود و ناکارایی آن را در بازار نشان می‌دهد و این مسئله به‌علت چالش‌هایی است که مانع فراگیری قانون شده است.

با بررسی جایگاه مدل پیش‌فروش ساختمان در رشد تولید و مهار تورم و ابعاد مختلف چالش‌ها و مسائل قانون فعلی؛ مدل اصلاحی برای بازنگری در قانون موجود در قالب تدوین طرح اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان ارائه می‌شود، تا ضمن رفع زمینه مشکلات مختلف موجود، از ظرفیت پیش‌فروش مسکن در جهت رونق ساخت‌وساز و افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استفاده شود.

این گزارش بیان می‌کند که در جمع‌بندی مسائل و مشکلات قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان می‌توان به مواردی همچون؛ تعریف پیش‌فروش و اشخاص صالح برای پیش‌فروش، تغییر قیمت‌ها در زمان ساخت واحدهای ساختمانی (نظام تعدیل)، لزوم ارائه شناسنامه فنی به‌هنگام ثبت قرارداد، تکلیف اعتبار قانونی قراردادهایی که در انطباق با مواد (۲) و (۴) نیستند؛ اما موضوع آنها پیش‌فروش ساختمان است، مسئله مالکیت تدریجی مندرج در مواد (۱۳) و (۱۴) به نفع خریدار و چگونگی احراز و سندیت بخشیدن قانونی به آن، عدم تعادل در تعیین میزان خسارت تأخیر برای خریدار در تحویل و استنکاف ادای تعهدات فروشنده، نقش نظام‌مهندسی و گزارش مهندس ناظر، پرداخت خسارت طرفین نسبت به هم به علل مختلف، اجرا نشدن قانون از سوی دولت در طرح‌های مختلف مسکن مهر و اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن، درخواست مجوز تبلیغات، تداخل در حیطه حکمفرمایی و نفوذ هیئت داوری، ناظر و کارشناس دادگستری، عدم تعریف کد پیش‌فروش یکتا برای جلوگیری از فروش به افراد مختلف، ریسک نکول طرفین، کیفیت ساخت ساختمان اشاره داشت.

افزایش کارایی بازار مسکن و توسعه بازار

این گزارش با اهدافی نظیر کاهش جرائم حوزه پیش‌فروش، کاربردی‌سازی قانون و فراگیری آن در نزد بازیگران پیش‌فروش مسکن، افزایش کارایی بازار مسکن و توسعه بازار، فراهم آوردن امکان مشارکت اقشار متوسط جامعه و افزایش امید به خانه‌دار شدن، استفاده از مدل‌های مختلف مشارکت و تأمین مالی در تلفیق با مدل پیش‌فروش، افزایش ساخت‌و‌ساز و رشد تولید در بخش مسکن به بررسی این قانون پرداخته‌است. 

در ادامه این گزارش آمده است که در مدل پیشنهادی ضمن حفظ ساختار قانون فعلی به اصلاح موادی از آن و افزودن مواد تکمیلی جدید پرداخته می‌شود. این مدل ضمن استفاده از تجربیات مدل عرفی، سعی بر آن دارد با استفاده از تجربیات بخش‌ها و حوزه‌های دیگر در ایجاد تضمین برای عمل به تعهدات و پیگیری آن در اعتمادسازی طرفین نقش مؤثر ایفا کرده و امکان هرگونه کلاهبرداری را با یک مکانیسم شفاف، فراگیر و برخط به حداقل ممکن برساند.

درباره مدل فرایند پیش فروش

این گزارش ادامه می‌دهد که براساس این مدل، برای طی فرایند پیش‌فروش، فرد خریدار و پیش‌فروشنده ضمن مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی جهت شناسایی واحد مدنظر خود برای خرید و عرضه واحد در دست ساخت خود، در صورت تفاهم مشخصات ایشان در سامانه پیش‌فروش ثبت می‌شود. در این بخش ابتدا طرفین معامله با سامانه فرعی مورد اعتبارسنجی الکترونیکی قرار می‌گیرند که به سامانه پیش‌فروش ساختمان متصل است و در‌صورتی‌که از اعتبار یکدیگر برای انجام معامله رضایت داشتند، مشخصات ایشان در سامانه پیش‌فروش ثبت و به دفاتر اسناد رسمی معرفی می‌شوند.

سامانه پیش‌فروش ساختمان قابلیت‌های مختلفی دارد و امکان اخذ استعلامات با سطح دسترسی‌های مختلف برای مراجع و دستگاه‌های درگیر در فرایند پیش‌فروش است.

این گزارش توضیح می‌دهد که قابلیت ارتباطی این سامانه به‌منظور معرفی افراد از سوی مشاوران املاک به دفاتر اسناد رسمی با امکان دسترسی برای اعتبارسنجی طرفین و ثبت اولیه اطلاعات طراحی می‌شود. شهرداری‌ها با ثبت برخط مشخصات و امکان ارائه وضعیت جواز ساخت صادره، امکان اشتراک‌گذاری اطلاعات با سامانه ارتباط خواهند داشت. اداره پست نیز به سبب تخصیص کد پستی مکان‌محور و ارائه سرویس تأییدیه کد پستی در سامانه پیش‌فروش ساختمان، به این سامانه متصل خواهد بود. به‌این‌ترتیب امکان انتقال و فروش یک ملک به خریداران مختلف قبل از انتقال قطعی سند گرفته می‌شود.

در این گزارش بیان می‌شود که نظام‌مهندسی و ناظران فرایند پیش‌فروش به‌جهت ثبت گزارش‌های پیش‌بینی شده در قانون، به سامانه دسترسی مشخصی دارند همچنین با یک سیستم برخط تکالیف طرفین به‌صورت الکترونیکی و پیامکی به آنها ابلاغ می‌شود.

دفاتر اسناد رسمی باید قرارداد را در سامانه پس از کنترل بیمه تضمین کیفیت، صدور ضمانت‌نامه‌های ریسک طرفین که صدور آن به‌صورت برخط در این سامانه امکان‌پذیر است، به تنظیم قرارداد و اعلام به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور اقدام کنند. درنهایت کد پیش‌فروش یکتا برای واحد مدنظر خریدار ارائه می‌شود.

تعریف لایه‌های مختلف اطلاعاتی و اشتراک‌گذاری اطلاعات به‌صورت خاص و بر‌اساس تکالیف و حیطه وظیفه مرتبط به‌صورت برخط از اهداف اصلی این سامانه است که در آیین‌نامه اجرایی این قانون در صورت تصویب باید مدنظر قرار گیرد.

در این گزارش آمده است که در این سامانه امکان استعلام بیمه تضمین کیفیت ساخت و اخذ ضمانت‌نامه‌های ریسک برای طرفین معامله فراهم است. در‌نهایت بعد از تنظیم قرارداد پیش‌فروش و ثبت آن در سامانه یک کد پیش‌فروش یکتا برای آن واحد صادر می‌شود و دیگر امکان معامله آن واحد وجود نخواهد داشت. کد پیش‌فروش ساختمان قابلیت تخصیص به هر واحد یا سهم مشاعی را دارد.

این سامانه امکان استعلام در‌خصوص وضعیت پلاک ثبتی را نیز به شهروندان برای اطلاع از پیش‌فروش شدن واحدها می‌دهد که این مسئله باعث پیشگیری از هر‌گونه کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود. در‌واقع این سامانه در راستای شفافیت فرایند پیش‌فروش نقش مهمی خواهد داشت.

متن کامل گزارش را اینجا بخوانید.